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二手房占比攀升,一手房亏本难售,厦门楼市被撕裂的巨大价差

发布时间: 2020-08-31 13:24:11
本号11月20日文章《岛内火热,岛外严寒——揭秘厦门新房销售冰火两重天背后的真相》给大家展示了当前厦门楼市面临着的岛外岛内巨大的裂痕,岛内地价创新高,岛外地价创新低,岛内一两千万的普通单元房有人围着抢,岛外两三百万的新房无人问津。这种收入上的巨大差距导致的撕裂,便是厦门楼市的真实写照。 虽说从2017年的最高点至今厦门房价已经下跌了不少,但是此前的楼市火爆榨干了购买力,当前厦门居民负债率依然高居全国前列,工资收入和房价不相符,大部分人依然买不起房,自然成交量无以为继。除了岛内岛外存在的楼市鸿沟,新房和二手房之间也存在较大的撕裂,一方面是价格,一方面是成交量。 先看成交量,根据厦门市房管局发布的各季度成交数据,从2018年至2019年上半年,厦门一手住宅成交套数16167套,成交面积192.1万方;二手住宅成交套数39185套,成交面积384.3万方。很显然,在过去的两年间,厦门二手住宅的成交面积是一手住宅的一倍还要多一点,也就是说如今厦门一手房勉强占到楼市成交量的三分之一。而2017年这一占比是34.6%,2016年这一占比是37.3%,2015年是48.9%。 换言之,在2015年厦门一手房还能占到楼市半壁江山,但此后一手房销售占比逐年下降,三年之后占比已经不足三分之一。而与此同时,厦门土拍数量却从未减少,一边大量拍地,一边新房销售不断下滑,这样一来商品房库存不断积压,二手房抢走越来越多的市场份额。 因此,虽然自2017年来厦门楼市成交量下滑,但是总体来说二手房市场尚且能够保持一定的成交量。然而,在蛋糕有限的情况下,二手房卖得越多也就意味着开发商的日子越来越不好过。那么,为什么二手房如今能比一手房多卖一倍以上呢?其原因在于当前一二手房之间存在的价格鸿沟。毕竟二手房东们有不少买房买得早,成本较低,自然船小好调头。而对于开发商来说,你拿地的成本比人家房价还高,你可以信仰“面粉贵过面包”,但又如何催眠广大购房人呢? 举几个例子来看,翔安北部片区,目前不少新房售价在3万以上,而实际上当前区域内有大量二手次新房报价在2万左右,甚至很多房源的挂牌价已经降至2万以下,而实际上我们知道当市场下行的时候,报价低的房源才能够成交,报价高的房源只是挂在那里拉高挂牌均价。 这样一来,大部分二手房的实际成交区间在2万以下。在二手房只卖1万多的情况下,一手房却想买到3万以上,甚至有的想卖3.5万以上,房子差不多,地段也相近,面对着最高接近一倍的价差,此时即使是买得起的人,也会掂量掂量手中的钞票思量再三。 而实际上就算是翔安新店核心地段的房子,如今二手房报价也不过是两万多一些,楼市萎靡之下还有着很大的砍价空间,只能说翔安一手房的高价是迫于地价,实属无奈。 再看另一个例子,集美区的北部乡镇灌口,看着预售许可公示信息不禁让人感叹,厦门的备案价给得真是豪迈,也不知灌口三四万的新房到底打算怎么卖。 然而实际上我们看到,比灌口离岛内近得多的杏北板块,如今二手房报价在2万左右,实际上大把二手次新房成交区间在一万七八。离地铁站不远的后溪也有次新房低至一万五六。 又是差不多一倍的价差,不知打算在灌口买新房的“土豪们”面对这一切下手是否还那么果断。 这样的例子还很多,我就不一一列举了,大家感兴趣的话可以自己去关注。实际上这种一二手房之间存在巨大价差的现象不止出现于厦门,也出现在福州,但凡是2016-2017这两年间拍出了高地价的地区,当年那些“面粉比面包”还贵的地王,如今都面临着亏本也卖不出去的无奈。拿地时“豪气干云”,卖房时“心里滴血”。 对于购房人来说,过去这两年买房是败家最快的方式之一,对于开发商来说,买地又何曾不是如此呢。

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